李勇律师网

HOTLINE

13061661858

咨询热线:
13061661858

上海浦东南路855号世界广场17楼F-G座(近地铁2号线东昌路站3出口直达世界广场)
1398164865@qq.com
13061661858
婚姻家庭

当前位置:主页 > 业务范围 > 婚姻家庭 >

出售婚前房产用于购买婚后房屋,离婚时法院对房产分割的判决

文章来源:未知;时间:2019-04-26 21:51

一般情况下,婚后购买的房屋属于夫妻共同财产,而在婚前夫妻双方取得的各自财产均属于个人财产;那么问题来了,如果婚姻关系存续期间,一方将自己婚前的房产变卖所得的资金婚后购房,且房产登记在双方名下,这时候离婚的话,如何来分割房产呢?

 

律师观点

首先,关于争议房产分割,司法实践的通常做法是,离婚时房产分割原则:有约定的,按照约定分割;没有约定的,应考虑房屋的来源、双方的出资、对房屋的贡献大小、结婚年限等因素,酌定房屋归属及折价补偿问题。所以,房产登记时如果没有约定份额,则视为夫妻共同共有;如果没有协议约定的话,法院酌定房屋归属及折价补偿问题。由此可见,夫妻共同财产并不是全部都会均分,而从大多数上海法院判决中可以看到出售婚前财产所得财产购房,只要一方证据充分,确能证明婚后购房款全部来自或者大部分来自于自己的婚前房产售房款,则法院认为其应该多分。假如不能证明婚后房产来源于出售婚前购买的房产所得价款购买,那么法院通常认为是婚后夫妻共有财产,一般按照婚姻存续时间,子女抚养,照顾女方,或者是对于家庭的贡献大小来分配。

其次,对于如何在婚姻中如何保护你的最大权益,律师建议:第一,夫妻双方最好进行婚前财产公证或者离婚时最好各方能签署协议,对于产权份额及分割方式等进行明确,进而避免矛盾。虽然《婚姻法》明确规定夫妻一方的婚前财产为个人财产,但在长时间的婚姻存续期间中,夫妻的财产必然会产生混同,且婚前财产可能会发生各种各样的形态转变。一旦夫妻双方感情破裂走向离婚,财产分割会成为离婚纠纷的主要争议焦点。第二,婚姻关系存续期间,将婚前财产转换为其他财产之前,为确保财产转让不至于影响婚前财产的属性,应注意保存财产转换过程中相应的证据,以防不测。最重要的是,一方出售其婚前房产的证据要真实、充分,能证明婚前房产的卖房款确实用于婚后购房。但是遇到具体纠纷,还是建议在专业律师的指导下收集相关证据,以便于更好维护你的权益。

最后,为了防范不必要的纠纷和麻烦,保护个人利益,律师建议:一、保存好婚前购房的预售(买卖)合同的原件及付款发票。婚前购房的合同以及发票,是证明房产归自己所有的有效证据,必须慎重保存。若购房的合同及发票已经遗失,可到售房时的房地产开发公司或到房地产交易中心查询和复印。二、售房款资金规范管理。售房后,不论是定金还是首付款或其他所付款项,尽量由下家通过银行转账打入一个账户内,避免一行多户头或多行多户操作,造成资金来源和去向说不清楚,以致举证不能的境况。每次存取款,保存好资金存取款凭条。三、买卖交易尽量转账,一般不要采用提现交易。婚后购房,若卖掉婚前房产,应直接从婚前房产出售钱款所在银行的账户直接转钱到需购房的账户中,若产生纠纷,需要举证证明是出售婚前房产购买新的房产,有证据可以备查。转账的支付方式、资金来源以及汇款人和收汇人信息都可以从银行查出,产生纠纷时容易查清。但若是现金交易,资金来源以及使用资金的性质在产生纠纷时很难说清,容易产生争议。

 案例分析

上海法院近几年判决的有关“婚姻存续期间,一方出售其婚前房产,并用售房款购买房屋”相关案例。

 

一、被告主张婚前房产所得售房款全款购买婚后五套房,其中一套被告在审理中同意给原告,其余四套房因购房证据不足,且未办房产证本案不作处理。

来源:上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第7254号 梁某某与王甲离婚纠纷案

 

案情简介

2006年5月8日原告梁某某与被告王甲登记结婚,现夫妻感情破裂,原告梁某某起诉离婚,并分割夫妻共同财产。

被告辩称:四川的医院路房屋、1号房屋、10号房屋、射洪2号房屋、射洪3号房屋,该五套房屋系被告通过出售上海市三套婚前房产所得款及婚前存款购置,上述三套房屋出售款共计8,129,000元,其中1,735,467元用于购买香江1号、10号房屋,745,370.32元用于购买射洪2号、3号房屋。2007年7月被告以婚前存款6万元支付医院路房屋首付款,并以原告名义贷款6万元,贷款全部由被告清偿。故四川的医院路等五套房屋亦属被告的婚前财产。

 

法院裁判

医院路房屋于婚后取得产权,属双方夫妻共同财产,应予分割。根据原、被告所述对该房归属意见,本院确认该房归原告所有,由原告按双方确认一致的价值给付被告一半折价款。关于香江1号、10号、射洪2号、3号房屋,双方均未提供证据证实该四套房屋已取得产权及产权归属情况,故本案不作处理。

 

法律分析

被告提供的银行账户资金往来情况无法反映款项性质、来源、用途,且仅工商银行的出账资金累计就有2,000多万元,远超过五套房屋的购买价,被告主张其中几笔系用于购买四川房产没有依据,同时,从原告提供的证据可以看出,五套房屋中的医院路房屋于2007年7月购买,早于被告主张的出售其婚前房产时间2009年下半年。所以,因证据不足,无法证实争议房产是被告出售其婚前房屋所得款购买。

 

二、被告在双方婚姻存续期间曾出售过婚前房产,但是所得房款与之后所购房产证据关联性不足,从而难以认定涉案房屋是被告婚前财产转换而来。

案件来源: 上海市静安区人民法院(2013)静民一(民)初字第738号 原告叶某某诉被告蔡某某离婚纠纷案

 

案情简介

原、被告于1998年8月6日登记结婚。婚姻存续期间拥有上海延安中路房屋,经静安区人民法院(2009)静民一(民)初字第1912号判决书确认为原、被告共同共有。原、被告在婚姻存续期间贷款购买了上海沪青平公路房屋,登记为原被告共同共有。

2008年11月3日,原、被告与新湄公河公司签订了商品房买卖合同,购买了南宁桂雅路房屋,合同总价为582,982元。2009年2月17日,与保利远辰公司签订商品房买卖合同,购买南宁凤翔路房屋,合同总价为496,899元。

被告认为所有房屋均系被告婚前房屋变卖后购得,与原告无涉。

 

法院裁判

判决上海延安中路房屋归被告蔡某某所有;上海沪青平公路房屋归原告叶某某所有,贷款由原告叶某某负责清偿;被告蔡某某在判决生效之日起二十日内一次性支付原告财产折价款人民币650,000元;

南宁凤翔路房屋合同下的权利义务归原告叶某某所有;南宁桂雅路房屋合同下的权利义务归被告蔡某某所有。

 

法律分析

被告在婚姻存续期间出售婚前房产所得款与之后所购房产客观上无关联,且原、被告还有其他经营、投资,及日常花销,从而难以认定涉案房屋是被告婚前财产转换而来。本案系争房屋当属夫妻共同财产,从婚姻时间的长短、生活来源、当事人自身状况等因素加以综合考虑。

 

三、被告将其婚前房产出售,售房款按揭买房,虽然置换后的讼争房屋属于夫妻共同财产,但被告对房屋贡献大于原告,所以认定被告可以多分。

案件来源:上海市闵行区人民法院(2016)沪0112民初16964号李某与何1离婚纠纷案

四、夫妻双方婚姻关系存续已经5年以上,上诉人出卖婚前公租房屋所得钱款的利益并非属于个人,所以,争议房产婚后房产并非上诉人的婚前房产置换,其不能多分。

案件来源:上海市第二中级人民法院 (2011)沪二中民一(民)终字第2378号 陆甲离婚纠纷案

 

案情简介

上诉人陆甲、被上诉人陈某某于1996年3月6日登记结婚,婚后未生育子女。陆甲因不服上海市杨浦区人民法院(2011)杨民一(民)初字第1767号民事判决,提起上诉。

黄某某房屋系陆甲名下租赁公房,2002年6月17日陆甲通过买卖方式取得该房屋使用权,购买价格为94,000元。现价为550,000元。

上诉人称,2002年小儿子一家买下上诉人延吉东路的承租房,同年6月17日上诉人又增加1.4万元,以9.4万元的价格购得黄某某房屋。虽然黄某某房屋是在双方婚姻关系期间取得,但它是由上诉人的婚前房产置换得到的,被上诉人对黄某某房屋的贡献充其量就是差价款部分属于夫妻共同财产。

 

法院裁判

原审法院判决该房屋使用权可归陆甲所有,陆甲支付陈某某相应的折价款200,000元。

二审法院,驳回上诉,维持原判。上诉人认为黄某某房屋是其个人财产的转化,其离婚后继续租赁该处房屋后,无须支付被上诉人折价款的理由不能成立。

 

法律分析

根据最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的有关规定精神:夫妻共同居住的公房,在什么情况下,离婚双方均可承租?夫妻共同居住的公房,具有下列情形之一的,离婚后,双方均可承租:(一)婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的。所以,被上诉人对于延吉东路房屋原本就享有相应的利益。

上诉人将延吉东路房屋出售所得钱款,并不完全是上诉人个人的,因此,上诉人将延吉东路房屋所得钱款用于购买黄某某房屋的8万元,不能视为是上诉人个人出资,不适用上诉人个人婚前财产的婚后转化。何况黄某某房屋购置于双方婚后,且另有部分出资款无证据证明来源于上诉人一方。

 

五、上诉人周某某未提供直接证据证明婚后购房款来源于其出售婚前房产,且在庭审中前后三种说法不一致,所以不能认定周某某婚前房产出售款的大部分用来购买诉争房屋。

案件来源:上海市第二中级人民法院(2009)沪二中民一(民)终字第4083号 周某某与谷某某离婚纠纷案

 

案情简介

上诉人周某某与被上诉人谷某某2004年3月13日登记结婚,婚后未生育子女。2009年4月,谷某某诉至法院要求与周某某离婚并分割夫妻共同财产。现周某某不服原审判决,提起上诉。

争议房产怒江路房屋系2006年购买的使用权房屋,登记在周某某名下。原审审理中,双方协议确认该房屋市值为23万元。

谷某某原领有上海申盛棋牌室个人独资企业营业执照,营业执照中投资人姓名为谷某某,执照有效期至2007年2月14日。

原审中周某某认为,怒江路房屋是自己出售婚前房产所得款项购买的,不属于婚后共同财产。

周某某上诉辩称,自己婚前曾有一套房屋,自己于2004年3月11日将该房屋出售,得款218,000元,该款部分用于购买棋牌室的经营权;2004年4月22日,自己将余款150,000元存入中国工商银行金沙江路支行,一年后取出,购买了国库券,2006年底自己购买怒江路房屋时,房款连同其他支出共20万元左右,自己将国库券兑现得15万元并向他人借款5万元,才支付了房款,故怒江路房屋系自己的婚前财产,不应作为夫妻共同财产分割。

 

法院裁判

原审法院经审理后认为,怒江路房屋由周某某租赁使用,周某某应于本判决生效后十日内给付谷某某房屋折价款人民币80,000元。

二审法院认为,判决周某某在取得房屋承租权的同时支付房屋折价款8万元适用法律正确。判决驳回上诉,维持原判。

 

法律分析

首先从周某某提供的证据分析,周某某于2004年4月存入15万元是事实,但该存单载明的存期为一年,周某某自认一年到期后将存款取出,随后购买了国库券,但未提供购买国库券的相关凭证,也未向本院说明该国库券在何处购买、利率多少,到期后本金加利息共多少,故本院对周某某所述将15万元取出后购买国库券难以查实。其次,从周某某在两次离婚案中对怒江路房屋的陈述来看,在2009年2月17日周某某诉谷某某的第一次庭审中,周某某称怒江路房屋其儿子是承租人,房款均是由其儿子支付;在2009年2月19日第二次庭审中,周某某称怒江路房屋是其用了其的婚前财产15万元加上其儿子给的5万元所购买的;在本案的原审及本院审理过程中,周某某称怒江路房屋是其用了其婚前财产15万元且向他人借款5万元所购买的。关于怒江路房屋,周某某有三种前后不同的说法,故本院对于周某某在本案中所述的房款支付方式难以采信。怒江路房屋系周某某与谷某某夫妻关系存续期间所购,由于周某某未能提供直接证据证明2004年4月22日存入15万元用于购买怒江路房屋,故原审法院认定怒江路房屋系夫妻共同财产的同时基于房屋的实际居住情况和照顾女方利益的原则,判决周某某在取得房屋承租权的同时支付房屋折价款8万元适用法律正确。

 

下一篇:没有了
【返回列表页】
地址:上海浦东南路855号世界广场17楼F-G座(近地铁2号线东昌路站3出口直达世界广场)     邮箱:1398164865@qq.com    手机:13061661858
版权所有::Copyright @ 2019 李勇律师网 All Rights Reserved    ICP备案编号: 蜀ICP备19009916号